April 9, 2021
Von InfoRiot
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Potsdam – Am Anfang war man im Rathaus richtig optimistisch. “Ich mir sicher, dass der Schritt richtig ist”, schrieb Anfang 2017 der damalige OberbĂŒrgermeister Jann Jakobs (SPD) in seiner Kolumne ĂŒber den Beschluss der Stadtverordneten zum Potsdamer Baulandmodell. Die Richtlinie könne “einen wichtigen Beitrag dazu leisten, um die Versorgung der Potsdamer Haushalte mit angemessenen und bezahlbaren Wohnraum zu sichern”. 

Mehr als vier Jahre spĂ€ter zeigt sich nun, dass dieser Beitrag vorerst theoretischer Natur ist. Denn bisher ist noch keine einzige solcher Wohnungen in Potsdam tatsĂ€chlich entstanden. Wie das Rathaus auf PNN-Anfrage mitteilte, konnten durch Anwendung des Potsdamer Baulandmodells bislang rund 180 neue Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen “vertraglich gesichert” werden. Die Zahl bezieht sich auf eine MustergrĂ¶ĂŸe von 75 Quadratmetern. Die reale Anzahl könne davon abweichen. “Durch Verzögerungen in der Planung beziehungsweise bei Vermarktung und Bau sind diese Wohnungen bisher noch nicht hergestellt worden.”

Wertsteigerung wird teilweise abgeschöpft

Das Baulandmodell wird angewendet, wenn die Stadt neue Baugebiete ausweist. Der dabei entstehende Wertzuwachs soll bisher zum Teil fĂŒr die Schaffung von Sozialwohnungen verwendet werden. Außerdem sieht die bereits drei Jahre lĂ€nger geltende Richtlinie fĂŒr die Baulandentwicklung vor, dass aus dem gleichen Wertzuwachs auch die öffentlichen Planungs- und Erschließungskosten getragen werden sowie die Kosten fĂŒr die zusĂ€tzlich nötige soziale Infrastruktur wie Kita- und SchulplĂ€tze.

Zwar gilt die Richtlinie nicht fĂŒr Sanierungs- und Entwicklungsgebiete wie etwa das Bornstedter Feld oder die Kaserne Krampnitz, dennoch hat sie das Rathaus hĂ€ufig angewendet: Stand Januar 2021 auf 24 Bebauungsplanverfahren. “HĂ€ufig konnten dabei jedoch wegen konkurrierender Vertragsinhalte oder nicht ausreichender planungsbedingter Wertsteigerung nicht alle gewĂŒnschten Inhalte des Potsdamer Baulandmodells vertraglich gesichert werden”, teilt die Stadtverwaltung nun mit. Weitere mögliche AnwendungsfĂ€lle befĂ€nden sich in der frĂŒhen PrĂŒfphase. HĂ€ufig bleibt fĂŒr die Sozialwohnungen einfach kein Geld ĂŒbrig: Bei der Verteilung der Bodenwertsteigerung haben nĂ€mlich die Planungs- und Erschließungskosten und dann die soziale Infrastruktur PrioritĂ€t. 

7,7 Millionen Euro eingenommen

Dementsprechend besser fĂ€llt die Bilanz fĂŒr letztere aus. So sind nach Rathausangaben seit 2013 rund 7,7 Millionen Euro fĂŒr 306 PlĂ€tze in Kindertagesbetreuungseinrichtungen und 130 PlĂ€tze in Grundschulen vertraglich gesichert worden. Davon wurden bisher 3,3 Millionen Euro auch bezahlt – was rund 120 PlĂ€tzen in Kitas und 57 PlĂ€tzen in Grundschulen entspricht. TatsĂ€chlich geschaffen wurden bisher 82 PlĂ€tze in Kindertageseinrichtungen und 19 GrundschulplĂ€tze.

Die Schwachstellen wurden auch schon 2019 im Monitoringbericht benannt. Im vergangenen FrĂŒhjahr beschlossen die Stadtverordneten dann ein paar Änderungen am Modell: Statt 20 Prozent sollten die Investoren gar 30 Prozent der neuen Wohnungen zu gĂŒnstigen Mieten anbieten. Außerdem wurde der Zeitpunkt fĂŒr die Berechnung der Wertsteigerung verĂ€ndert. Da die Verfahren oft Jahre dauern, sollen die Einnahmen wegen der steigenden GrundstĂŒckspreise höher ausfallen. Je mehr der Wert durch die Umwandlung in Bauland steigt, desto mehr Geld gibt es nachher zu verteilen.

Baupreise könnten zum Problem werden

Inzwischen ist man im Rathaus in dieser Frage allerdings nicht mehr ganz so sicher. Rechnerisch steige mit schnell steigenden Bodenpreisen auch der verfĂŒgbare Spielraum im Baulandmodell, heißt es auf Anfrage. “Allerdings steigen im Moment auch die Kosten fĂŒr den Hochbau, die verkehrliche Erschließung und fĂŒr den naturschutzrechtlichen Ausgleich und Ersatz erheblich, sodass sich nicht automatisch ein grĂ¶ĂŸerer Anteil fĂŒr sozialen Wohnungsbau ergibt.”

BaumfĂ€llungen fĂŒr neue Wohnbauten im NuthewĂ€ldchen im Wohngebiet “Zentrum Ost” in Potsdam.Foto: Andreas Klaer

Gelegentlich wird das Modell auch Opfer anderer Interessen. So hatten die Stadtverordneten unter anderem auf Druck der Schlösserstiftung ein Bauprojekt am Humboldtring im Zentrum-Ost geschrumpft. Weil dabei auch die lukrative Bebauung mit Blick auf die Havel gestrichen wurde, sei die Bodenwertsteigerung erheblich geringer, heißt es in einer Antwort der Stadtverwaltung auf eine Kleine Anfrage der Fraktion Die Andere. Statt 10 bis 20 Prozent Sozialwohnungen, wie es ursprĂŒnglich hieß, wird es dort nun gar keine geben.

Geltungsbereich B-Plan 145. Kompromiss fĂŒr Wohnungsbauprojekt, keine Gefahr mehr, dass Weltkulturerbestatus aberkannt wird. Die…Grafik: PNN/Schilli

Forsch angewendet kann das Baulandmodell auch in eine juristische HĂ€ngepartie fĂŒhren. So hieß es im Monitoringbericht zum Baulandmodell Anfang 2019 noch, dass das Verfahren fĂŒr den Bebauungsplan “KohlhasenbrĂŒcker Straße/Steinstraße” abgeschlossen sei. Inzwischen fordert das Potsdamer BautrĂ€gerunternehmen „Kirsch und Drechsler“ (KuD) allerdings wie berichtet Geld zurĂŒck, das er sozusagen als Ersatz fĂŒr Sozialwohnungen gezahlt hatte. 

KuD hatte unter Protest gezahlt, um das Projekt durchziehen zu können. Wolfhard Kirsch, der auch Stadtverordneter fĂŒr das BĂŒrgerbĂŒndnis ist, hatte zuletzt angeboten, auf einen Teil der 1,5 Millionen Euro zu verzichten. Das habe das Rathaus aber nach Angaben von Kirsch abgelehnt. Nun lĂ€uft eine Klage – falls es sich die Stadt nicht anders ĂŒberlege, so Kirsch.




Quelle: Inforiot.de